個人再生で使える住宅資金特別条項(住宅ローン特例)って何?

マイホーム

住宅資金特別条項(住宅ローン特例)とは、マイホームを手放すことなく債務を弁済するために個人再生とともに裁判所に申立てるものです。マイホームを手元に置くことで、経済的な更生を目指しやすいというメリットがあります。要件や特例に入れる内容にはいろいろと制約がありますが、自宅を守るためにもこの特例を利用しましょう。

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住宅資金特別条項(住宅ローン特例)って何?

個人再生とは、生活の基盤となるマイホームを手元に残しながら裁判所から認可を受けた再生計画に従って債務を弁済するための手続きです。マイホームを手放さないためには、個人再生の申立てと同時に住宅資金特別条項(住宅ローン特例)の申立てもしなければなりません。

個人再生とともに申し立てる住宅ローン特例

住宅ローン特例は再生計画の一部であり、小規模個人再生、給与所得者等再生の両方で利用が可能です。利用するときには、個人再生の申立書と債権者一覧表に、その旨を記載することが必要です。再生の認可決定により成立します。

住宅には抵当権がつきもの

ふつう、マイホームを購入するときには30年や35年という長期スパンで住宅ローンを組むものです。長く支払いを続けていく中で、たとえばボーナスがカットされたり、不況のあおりで給料が減って月々のローンの支払いが苦しくなることがあるかもしれません。ローンの支払いが滞ってしまうと、マイホームについていた抵当権が実行されて、マイホームは売却されることになります。

住宅ローン特例とは、マイホームを守るためのもの

住宅ローン特例とは、住宅ローン以外の債務については返済するものの、住宅ローンについては今まで通り支払を続けることでマイホームを手元に残す制度のことを言います。

いわば、住宅ローン特例は、生活の基盤となるマイホームをできるだけ維持し、債務者が安心してより早く経済的に更生できることを目指している制度なのです。

なぜ個人再生をしても自宅を処分しないことが許される?

抵当権が実行されたら

仮に自己破産をして抵当権が実行されて自宅が売却された場合、その売却代金は住宅ローン会社や保証会社が持つ債権に優先的に充てられることになります。売却代金がローンの残額を上回る場合は他の債権者に分配できますが、下回る場合は売却代金が全額住宅ローンにまわってしまい、配当を一切受けられないのです。

自宅を手放さなくても他の債権者には影響がない

自宅の売却価値が住宅ローン残額を下回っている場合には、自宅が売却処分されてもその代金はすべて住宅ローンに優先的に充当されます。処分されようとされまいと、他の債権者には特に影響はありません。したがって、住宅ローン会社と他の債権者との間で不公平を生じることはないのです。

住宅ローン特例で越えなければならないハードルとは?

住宅ローン特例の要件

個人再生の申立ての際に住宅ローン特例を利用する場合には、以下の要件をすべて満たす必要があります。

再生債務者が満たすべき要件
  • 再生債務者が自然人(法人でなく個人)であること。
  • 再生債務者が自分の居住用の住宅を所有していること。
住宅に関する要件
  • 建物床面積の半分以上が自分の居住用で、住宅に住宅ローンの債権者または保証会社の抵当権のみが設定されていること。
  • 住宅以外の不動産にも住宅ローンの抵当権が設定されている場合には、その抵当権よりも優先順位の低い抵当権などが設定されていないこと。
住宅ローンに関する要件
  • 住宅(とその敷地を含む)の新築、購入、リフォームに必要な資金であること。借り換えでもよい。
  • 分割払いの定めがあること(一括払いは不可)。
再生手続きに関する要件

保証会社が住宅ローンを代位弁済した(債務者の代わりに支払った)場合は、代位弁済後6ヶ月を経過するまでに再生手続開始の申立てを行うこと。

住宅ローン特例を利用するのにはクリアしなければならない要件がたくさんありますが、盛り込む内容についてもさまざまな決まりがあります。その内容や、そもそもなぜ住宅ローン特例が許されるのかについてもみていきましょう。

住宅資金特別条項に盛り込むべき内容は?

住宅資金特別条項に入れるべき内容については、法律に定めがあります。それに該当しない場合、裁判所で認可してもらえないので注意しましょう。しかし、債権者の同意があれば「ボーナス払いはなしにする」等、別の内容を盛り込むことも可能です。

期限の利益を回復する内容

分割払いの支払が遅れると、ただちに利息を含めて一括返済を迫られます。このことを「期限の利益を喪失する」と言います。支払いが遅延した分の元金と損害金を原則3年間かけて支払い、遅延していない分については従来の条件で支払うことで、この期限の利益を回復させることが可能です。

最終弁済期を延長する内容

再生計画に従って返済することが著しく困難な場合は、債務者の年齢が70歳を超えない範囲で最大10年まで返済期間を延長することができます。債権者の同意があれば、返済期間を10年以上延ばすことも可能です。

元本一部の弁済を猶予する内容

前記2つの措置を実施してもなお再生計画を遂行することが著しく困難な場合は、再生期間中は元本の一部の弁済を猶予するという内容を特別条項に入れることができます。ただし、元本の弁済猶予期間中でも利子だけは支払うこと、猶予期間後の元本や再生計画確定後の利子については本来の契約内容に概ね沿うものであることという条件があります。

住宅ローン特例を使いたいなら弁護士に相談を

自分は住宅ローン特例が使えるのかがわからない、住宅資金特別条項にどのような内容を入れてよいか教えて欲しいというときは、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家であれば、要件や条項に入れるべき内容について詳しく教えてくれるでしょう。

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